自2014年以æ¥ï¼Œä¸å›½æ”¿åºœå€¡å¯¼ä¼ä¸šâ€œèµ°å‡ºåŽ»â€ï¼Œå¸å–国外优质技术和资产,也åŒæ—¶æ‰©å¤§å›½é™…å“力。作为å“应,国内投资者频频“出海â€è¿›è¡Œå¢ƒå¤–投资,整体趋势é€å¹´ä¸Šå‡ï¼Œåœ¨æ—…游ä¸åŠ¨äº§é¢†åŸŸäº¦æ˜¯å¦‚æ¤ã€‚æ•°æ®æ˜¾ç¤ºï¼Œä¸èµ„在旅游地产领域的海外并è´é€å¹´å‡ 乎æˆå€å¢žé•¿ï¼Œå°¤å…¶åœ¨2016年上åŠå¹´å¢žé•¿æ˜Žæ˜¾ã€‚酒店类投资为何会æˆä¸ºçƒé—¨é¡¹ç›®ï¼Ÿè°æ˜¯æ—…游地产行业的“超级大买家â€ï¼Ÿæ—…游地产海外投资将去å‘何方?浩åŽæºæ‰‹æ™¨å“¨ç½‘è”åˆå‘布的æƒå¨æŠ¥å‘Šã€Šä¸å›½é…’店åŠæ—…游业境外投资回顾与展望》将作出详细é˜é‡Šã€‚
为何å„大ä¼ä¸šçº·çº·å¼€å§‹æ”¾çœ¼å…¨çƒå¸‚场
在国内酒店业供大于求的情况下,ä¸èµ„旅游地产领域æŒç»å¢žé•¿çš„境外投资让国外给ä¸å›½äººæ‰“上“土豪â€æˆ–“暴å‘户â€ç±»ä¼¼çš„æŠ•èµ„æ ‡ç¾ã€‚但ä¸èµ„在该领域频频出手探å–海外资产的背åŽæœ‰è¯¸å¤šåŽŸå› 。
首先,国内酒店业å‘展近乎饱和,部分旅游地产业务å—é™ï¼ˆå¦‚赌场ç‰ï¼‰ï¼Œä½¿å¾—行业内的投资者纷纷把目光抛å‘海外。通过收è´æµ·å¤–çš„æ ‡çš„ï¼Œä¸€æ–¹é¢æ‰©å¤§äº†è‡ªèº«çš„ç»è¥å¸‚场,å¦ä¸€æ–¹é¢ä¹ŸæŠŠä¼ä¸šè‡ªèº«æŽ¨ä¸Šâ€œå›½é™…åž‹â€ä¼ä¸šçš„高度。
其次,投资者本身看好ä¸å›½å¢ƒå¤–旅游的å‘å±•ï¼Œå› è€Œæ”¶è´å¢ƒå¤–旅游地产就是行业先驱者的方å‘å’Œä¿éšœã€‚强劲的的居民出境需求,使得国内主è¦çš„房地产ä¼ä¸šåŠ 快布局境外旅游地产。高级酒店ã€æ—…游度å‡åŒºã€æ—…游娱ä¹è®¾æ–½ç‰å¤§åž‹æ—…游项目æˆä¸ºè¿™äº›åœ°äº§ä¼ä¸šé¦–é€‰çš„ç›®æ ‡ã€‚é‰´äºŽæµ·å¤–å‘达地区的这些项目å‡å·²æœ‰æˆç†Ÿçš„体系和市场,收并è´è‡ªç„¶æ˜¯ä¸å›½åœ°äº§ä¼ä¸šèŽ·å¾—这些资产的最直接和最快的方法。
最åŽï¼Œä¸å›½æŠ•èµ„者在海外旅游地产的投资,也有å¸å–国际先进ç»éªŒçš„作用。如上文所述,国内的旅游地产市场已相对饱和,但论行业æœåŠ¡ã€å•†ä¸šæ¨¡å¼æˆ–者其他专业规范,国内的旅游市场远远ä¸åŠæˆç†Ÿå¸‚场。投资æˆç†Ÿå¸‚åœºçš„æ ‡çš„ï¼Œæ‰€èŽ·å¾—çš„ä¸ä»…ä»…æ˜¯æ ‡çš„æœ¬èº«ï¼Œè¿˜æœ‰æ ‡çš„è¿è¥è€…长年累月的è¿è¥ç»éªŒã€‚ä¸å›½æŠ•èµ„者å¯ä»¥æŠŠè¿™ä»½â€œæ— å½¢â€çš„资产转化到自身国内的旅游地产项目上,从而得到å‡çº§å’Œè¿›åŒ–,稳固自身的竞争力。
确定交易宗数远多于ä¸ç¡®å®šäº¤æ˜“
将这些交易按照五大交易状æ€è¿›è¡Œåˆ†ç±»ç»Ÿè®¡ï¼Œå‘现确定的交易(指交割和ç¾çº¦çŠ¶æ€ï¼‰å æ®å¤šæ•°æ¯”例,共有33宗,涉åŠé‡‘é¢çº¦179.40亿美元。“并è´äº¤å‰²â€å’Œâ€œå¹¶è´ç¾çº¦â€çš„交易宗数ã€é‡‘é¢è¿œå¤§äºŽâ€œå¹¶è´å®£å¸ƒâ€ã€â€œå¹¶è´æ„å‘â€å’Œâ€œå¹¶è´ä¼ é—»â€ä¸‰è€…总和。这一方é¢æ˜¯å› 为ä¸å›½æŠ•èµ„者的世界影å“力增强,导致完æˆçš„并è´äº¤æ˜“å˜å¤šï¼›å¦ä¸€æ–¹é¢åˆ™å› 为在2014å’Œ2015å¹´çš„æ—©æœŸä¼ é—»ã€æ„å‘或者宣布状æ€çš„并è´äº¤æ˜“,在2015或2016年有了新的进展,æˆä¸ºäº†ç¾çº¦æˆ–者交割状æ€çš„交易。由æ¤å¯è§ï¼Œä»Ž2014年开始倡导的“走出去â€ç–略在酒店åŠæ—…游业也æˆæ•ˆæ˜Žæ˜¾ã€‚
è‚¡æƒç±»äº¤æ˜“å 主导资产交易å 比大
将交易按照ä¸åŒäº¤æ˜“类型进行分类统计åŽå‘现,股æƒç±»çš„交易å æ®ä¸»å¯¼åœ°ä½ã€‚2014-2016上åŠå¹´ï¼Œä¸èµ„在旅游地产领域共å‘起了31å®—è‚¡æƒå¹¶è´äº¤æ˜“,å 交易总数的58.49%,其ä¸22宗披露了金é¢ï¼Œæ¶‰åŠçº¦183.64亿美元,å 披露总金é¢çš„75.17%。在其他行业的ä¸èµ„海外并è´åˆ†æžä¸ï¼Œè‚¡æƒäº¤æ˜“相对å 比多超过90%以上,但是在ä¸åŠ¨äº§è¡Œä¸šï¼Œç”±äºŽéƒ¨åˆ†ç‰©ä¸šå‡ºå”®å½¢å¼æ˜¯èµ„äº§ç±»åž‹ï¼Œå› æ¤ï¼Œåœ¨è¯¥é¢†åŸŸå†…的资产交易å 比ä¸å®¹å°è§‘。
房地产商是海外投资主力军
从行业类型的划分æ¥çœ‹ï¼Œå¢ƒå¤–投资报告明确æ出房地产商是海外投资的主力军,å 到整体宗数的30%以上。大部分房地产商收è´é…’店åŠè¿è¥å•†çš„动机ä»æ˜¯ä¸ºå…¶å¼€å‘的综åˆåœ°äº§é¡¹ç›®å¸¦æ¥æ–°çš„è¿è¥æ–¹å¼åŠå¢žé•¿ç‚¹ã€‚åŒæ—¶ï¼Œå¯¹æµ·å¤–酒店物业的投资也显示了他们对这些主è¦åŸŽå¸‚未æ¥æˆ¿åœ°äº§åŠæ—…游行业的积æžé¢„期,期待物业资产投资带æ¥çš„长期回报。除房地产开å‘商外,酒店集团åŠç»¼åˆæŠ•èµ„ä¼ä¸šåœ¨æµ·å¤–酒店åŠæ—…游产业的投资也较为活跃。
å•ä½“物业åŠé…’店集团类项目较å—欢迎
å•ä½“酒店物业由于收è´æµç¨‹è¾ƒç®€å•ï¼Œæ€»èµ„金需求é‡è¾ƒå°ï¼ŒæŠ•èµ„回报较为明确,ä»æ˜¯ä¸»è¦çš„收è´ç›®æ ‡ã€‚除å•ä½“酒店外,ä½äºŽæµ·å¤–的整体资产包或酒店房地产投资基金公å¸ä¹Ÿè¾ƒå—欢迎,是ä¸èµ„ä¼ä¸šå¿«é€Ÿè´ä¹°å¤§æ‰¹é…’店资产的便æ·æ–¹å¼ã€‚酒店集团的收è´å¤§å¤šæ¶‰åŠå¦ä¸€å®¶ä¸å›½çš„酒店管ç†é›†å›¢ã€‚ä¸å›½é…’店管ç†é›†å›¢å¸Œæœ›é€šè¿‡å…¥è‚¡æˆ–è´ä¹°å›½é™…酒店管ç†å…¬å¸çš„æ–¹å¼æå‡è‡ªå·±åœ¨å›½é™…酒店市场的影å“力åŠè¦†ç›–率,完善å„层级å“牌的排布以åŠæ•´åˆå„类型国际化资æºã€‚
美国ä»æ˜¯æ—…游地产投资首选目的地
2014至2016上åŠå¹´ï¼Œä¸èµ„在旅游地产领域的海外并è´äº¤æ˜“共涉åŠ10个国家。其ä¸ï¼Œæ— 论按照交易宗数还是披露金é¢æ¯”较,美国é¥å±…首ä½ï¼Œæ³•å›½æŽ’行第二ä½ã€‚除美国与法国以外,澳大利亚与韩国也分别拥有6宗并è´äº¤æ˜“,而这些国家也是ä¸å›½æ¸¸å®¢åˆ°è®¿çš„主è¦ç›®çš„地国家。ä¸èµ„在旅游地产领域的海外并è´äº¤æ˜“主è¦é›†ä¸åœ¨å‘达国家地区。
è°æ˜¯æ—…游地产行业的“超级大买家â€ï¼Ÿ
通过对ä¸æ–¹æ¯ä¸ªä¼ä¸šåœ¨æµ·å¤–投资项目的统计,在过去两年åŠä¸å‡ºæ‰‹æœ€ä¸ºé¢‘ç¹çš„是锦江酒店集团与å¤æ˜Ÿé›†å›¢ï¼Œè€Œå®‰é‚¦ä¿é™©åˆ™æ˜¯æŠ«éœ²æŠ•èµ„金é¢æœ€å¤§çš„ä¼ä¸šã€‚
下åŠå¹´æµ·å¤–投资或将放缓
针对上述数æ®å’Œå®žé™…情况,预计2016下åŠå¹´ï¼Œä¸èµ„在旅游地产领域的海外并è´æŠ•èµ„较2016上åŠå¹´ä¼šæœ‰æ‰€æ”¾ç¼“,但总体交易宗数和金é¢å°†è¶…过2015年下åŠå¹´æ€»é‡ã€‚主è¦çš„åŽŸå› æœ‰ä»¥ä¸‹å‡ ç‚¹ï¼š
曾ç»æµ·å¤–并è´é¡¹ç›®å¤šï¼Œç«žäº‰è¾ƒå¼±ï¼Œä½†å¦‚ä»Šå¥½é¡¹ç›®æ€»è¢«ä¸€æŠ¢è€Œç©ºï¼ŒåŠ ä¹‹æµ·å¤–å–方了解ä¸å›½ä¼ä¸šæ—ºç››çš„海外并è´éœ€æ±‚和“土豪范â€ï¼Œæ›¾ç»çš„买方市场转而å˜æˆäº†å–方市场。在å–方市场下,å–方以监管审批ã€èµ„é‡‘æˆ–å…¶ä»–åŽŸå› åœ¨ä»·æ ¼å’Œæ¡æ¬¾ä¸Šé™åˆ¶ä¸å›½ä¹°å®¶ã€‚è¿™æ ·çš„å½¢åŠ¿ä¸‹ï¼Œæº¢ä»·è¿‡é«˜å¯¼è‡´æŠ•èµ„å›žæŠ¥ä¸‹é™ï¼Œæ¡æ¬¾è‹›åˆ»åˆ™æŠ¬é«˜äº†ä¸å›½ä¹°å®¶åœ¨å°½èŒè°ƒæŸ¥ã€è°ˆåˆ¤ã€èžèµ„ç‰èƒ½åŠ›ä¸Šçš„门槛。
海外对并è´äº¤æ˜“的审查一直为交易æˆåŠŸå®Œæˆé€ æˆå¾ˆå¤§çš„å½±å“。ä¸å›½æŠ•èµ„者在海外频ç¹çš„并è´å·²ç»å¼•èµ·äº†è¯¸å¦‚美国CFIUSã€æ¾³å¤§åˆ©äºšFIRBç‰å®¡æŸ¥æœºæž„的密切关注。国内监管机构也为近æ¥ç–¯ç‹‚的境外投资é™æ¸©ã€‚外汇管ç†å±€åœ¨åŠ 强对资金出境的管制。æ¥è‡ªç›‘管的审查和é™åˆ¶ä¸ä»…å½±å“到了交易的æˆåŠŸæ€§ï¼Œä¹Ÿå¯¼è‡´ä¸å›½ä¼ä¸šåœ¨æµ·å¤–并è´äº¤æ˜“谈判上处于ä¸åˆ©çš„地ä½ã€‚
人民å¸æ±‡çŽ‡çš„下跌,使得境内公å¸äº‰å…ˆæåŽå°†èµ„产转移到海外以求é¿é™©ï¼Œä½†æ˜¯è¿™ä¸€ä¸¾æŽªå¼•èµ·äº†ä¸å›½å›½å®¶å¤–汇管ç†å±€ï¼ˆå¤–管局)的é‡è§†ã€‚如果ä¼ä¸šçº·çº·å°†èµ„金转入海外,æ¤ä¸¾å¿…定撼动人民å¸çš„å¤–æ±‡å¤§ç›˜ã€‚å› æ¤ï¼Œå¤–管局收紧了ODI审批通过率,相对å‡å°‘了ä¸èµ„海外投资的æˆåŠŸçŽ‡ã€‚这一举措在一定程度上将延长ä¼ä¸šæµ·å¤–投资的过程åŠé™ä½Žæµ·å¤–投资的æˆåŠŸçŽ‡ã€‚
采è´æœŸè½¬å˜ä¸ºæ¶ˆåŒ–期
ä¸å›½å¤§ä¹°æ‰‹ä»¬æ— 疑是这波海外并è´æµªæ½®çš„ä¸åšåŠ›é‡ã€‚然而,大举并è´ä¹‹åŽä¹Ÿéœ€è¦è¿›è¡ŒæŠ•åŽæ•´åˆï¼Œå¹¶é€æ¥æ¶ˆåŒ–å› é¢‘ç¹å¹¶è´å¯¼è‡´çš„高负债率问题。对于大多数大ä¸åž‹ä¼ä¸šï¼Œå°¤å…¶æ˜¯æ°‘è¥ä¼ä¸šï¼Œæµ·å¤–并è´çš„交易金é¢æ›´é«˜ï¼Œå¹¶è´éš¾åº¦ä¹Ÿå› 文化ã€åˆ¶åº¦ã€æ³•è§„ç‰å·®å¼‚而比国内并è´å¤§å¾—多。比较活跃的大买手在并è´ç››å®´åŽæ›´ä¸“注于投åŽæ•´åˆå¯èƒ½æ˜¯ä¸èµ„海外并è´äº¤æ˜“数回è½çš„å¦ä¸€ä¸ªåŽŸå› 。
åŸºäºŽä»¥ä¸Šå››ä¸ªåŽŸå› ï¼Œæœªæ¥ä¸èµ„海外并è´çš„趋势将é€æ¸å¹³ç¨³ï¼Œè™½ç„¶æµ·å¤–投资的需求ä¾ç„¶æ—ºç››ï¼Œä½†é‰´äºŽä»¥ä¸Šæ‰€è¯´çš„ä¸»å®¢è§‚å› ç´ ï¼Œå‰å‡ 个月井喷å¼çš„交易增长已很难å†å‡ºçŽ°ã€‚
ä¸å›½èµ„本海外投资景气调查
在回顾了从2014年到2016年上åŠå¹´ï¼Œä¸å›½æŠ•èµ„方在国际旅游地产领域的一系列表现之åŽï¼Œæµ©åŽä¸Žæ™¨å“¨ç½‘å…±åŒå‘起了“ä¸å›½èµ„本海外投资景气调查â€ï¼Œæ—¨åœ¨ä»¥æŠ•èµ„者的角度展望未æ¥å¢ƒå¤–旅游与酒店业境外投资。
调查共收集了æ¥è‡ª24家致力于å‘展国际旅游地产领域的ä¼ä¸šã€‚å…¶ä¸ä»¥æ°‘è¥ä¼ä¸šä¸ºä¸»ï¼Œå 到了所有å‚与调查ä¼ä¸šçš„1/3,åˆèµ„ä¼ä¸šå’Œå›½æœ‰ä¼ä¸šä¹Ÿå‡æœ‰å›Šæ‹¬ã€‚下文将分享通过本次调查,所å‘çŽ°çš„æŠ•èµ„è€…å¯¹äºŽæµ·å¤–èµ„äº§åœ¨èµ„é‡‘æ¸ é“ã€æ ‡çš„物价值ã€æŠ•èµ„模å¼ã€å…³æ³¨åŒºåŸŸã€ä¸šæ€é€‰æ‹©ç‰ä¸€ç³»åˆ—æ–¹é¢çš„共性和趋势更深入的探讨。
å¯¹äºŽèµ„é‡‘æ¸ é“,公å¸è‡ªæœ‰èµ„金ä»æ˜¯æœ€ä¸»è¦çš„èµ„é‡‘æ¸ é“,有近一åŠçš„ä¼ä¸šåœ¨æµ·å¤–投资时会选择使用自有资金。选择国内担ä¿æµ·å¤–贷款或投资国银行本地贷款募集资金的比例基本相当,约为20%。由于海外资本市场å‘行新股ã€å€ºåˆ¸æˆ–者ä¸å›½æ”¿åºœä¸“é¡¹åŸºé‡‘è´·æ¬¾çš„èµ„é‡‘æ¸ é“门槛很高,需è¦ä¼ä¸šå…·æœ‰ç‰¹å®šçš„èµ„è´¨æˆ–èƒŒæ™¯ï¼Œå› æ¤ä»Žè°ƒæŸ¥ç»“æžœæ¥çœ‹ï¼Œå¹¶ä¸è¢«å¤§å¤šæ•°ä¼ä¸šæ‰€é‡‡ç”¨ã€‚
在投资模å¼ä¸Šï¼Œå¤§å¤šæ•°å‚与调查ä¼ä¸šéƒ½è¾ƒä¸ºçµæ´»ï¼Œå…¨èµ„收è´ã€æŽ§è‚¡ã€å‚股或互为æŒè‚¡çš„æ–¹å¼å‡è¢«æŽ¥å—,但投资者对于海外资产还是更倾å‘于直接收è´æˆ–者控股,以获得更高的控制æƒã€‚
如果以区域划分投资æ„愿,美国åˆä¸€æ¬¡ç§°ä¸ºä¸èµ„海外并è´ã€é…资的首选地,有超过一åŠçš„被调查投资ä¼ä¸šé€‰æ‹©ï¼Œä¸»è¦åŽŸå› 是资æºæˆç†Ÿå’Œå¯è¿›è¡Œèµ„产é¿é™©çš„优势。之所以会出现上文æ到的区域åå¥½ï¼ŒåŽŸå› é¦–å…ˆæ˜¯æ‰€åœ¨å›½å®¶æ³•å¾‹çŽ¯å¢ƒçš„æˆç†Ÿï¼Œå…¶æ¬¡æ˜¯æ”¿å±€ç¨³å®šï¼ŒæŽ¥ä¸‹æ¥æ˜¯æ±‡çŽ‡ä¼˜åŠ¿å’Œè´·æ¬¾åˆ©çŽ‡ä¼˜åŠ¿ï¼Œè¾ƒå°‘ä¸èµ„投资者会考虑海外劳动力æˆæœ¬çš„相对优势,这也ä¸éš¾è§£é‡Šä¸ºä»€ä¹ˆä¸èµ„投资者并ä¸å€¾å‘于ä¸å›½æ¸¸å®¢èšé›†ï¼ŒåŠ³åŠ¨åŠ›ä»·æ ¼ç›¸å¯¹ä½Žå»‰ä½†æ˜¯æ”¿å±€è¾ƒä¸ºåŠ¨è¡çš„东å—亚地区。
在旅游与酒店相关资产ä¸ï¼Œå•ä½“酒店物业ä»ç„¶æ˜¯æœ€å—欢迎的业æ€ç±»åž‹ï¼Œæœ‰28%çš„ä¸èµ„投资者é’ç。海外酒店管ç†å…¬å¸æˆ–å“牌也较å—ä¸å›½æŠ•èµ„äººæ¬¢è¿Žã€‚é™¤ä¼ ç»Ÿçš„å†™å—楼和商业物业外,本次调查显示了ä¸èµ„投资人对于海外布局养è€åŠå…»ç”Ÿäº§ä¸šçš„é‡è§†ï¼Œå°¤å…¶æ˜¯æˆ¿åœ°äº§å’Œä¿é™©ç±»ä¼ä¸šã€‚基于æ¤ä¹Ÿå¯é¢„测å¥åº·å…»ç”Ÿå’Œå…»è€æœºæž„或å“牌将有望æˆä¸ºä¸‹ä¸€è½®æµ·å¤–并è´ã€æ”¶è´çš„çƒç‚¹ã€‚
ä»Žæ ‡çš„ç‰©çš„ä»·å€¼æ¥çœ‹ï¼Œæ›´å¤šæŠ•èµ„者倾å‘于选择5000万美元至5äº¿ç¾Žå…ƒèŒƒå›´æ®µå†…çš„æ ‡çš„ç‰©ï¼Œå°¤å…¶æ˜¯5000万至一亿美元的,有1/4çš„å‚与调查ä¼ä¸šé€‰æ‹©ã€‚ä½†æ˜¯å¯¹äºŽæ ‡çš„ç‰©ä»·å€¼å°äºŽ1000万美元的资产,ä¸è¶³ä»¥å½¢æˆæµ·å¤–的战略性布局,æžå°‘ä¼ä¸šä¼šé€‰æ‹©ã€‚å¦å¤–,仅有少é‡çš„投资者,主è¦æ˜¯é‡‘èžæŠ•èµ„机构和资本雄厚的大型酒店集团,有æ„愿且而有能力å‚与10亿美元以上的大宗交易。
å‚与调查ä¼ä¸šåœ¨æ ¸å¿ƒä¼˜åŠ¿æ–¹é¢è¡¨çŽ°è¾ƒä¸ºå¤šæ ·ï¼Œä¸“业团队优势ã€èžèµ„能力ã€ä¸Žä¸»ä¸šèµ„æºäº’补性ã€æµ·å¤–è¿è¥ç»éªŒå’Œæµ·å¤–并è´ç»éªŒå‡æœ‰æ‰€æåŠã€‚
国际大事件下,投资人对于海外市场的预期åˆå°†å¦‚何?今年早些时候å‘生了许多比较大的国际性事件,例如英国脱欧ã€é¢‘ç¹çš„æ怖è¢å‡»å’Œä¸å›½çš„å—海事件ç‰ã€‚从ä¸å›½èµ„本对于海外投资的影å“æ¥çœ‹ï¼Œä»…有少数投资者认为英国脱欧对于投资英国å˜åœ¨è´Ÿé¢å½±å“,但是将近60%的投资人认为频ç¹çš„æ怖è¢å‡»å’Œå—海争端会大大é™ä½Žä¸èµ„投资者的海外投资æ„愿。
对于未æ¥6个月的å‘展,尽管有超过一åŠæŠ•èµ„人认为整体海外投资将维æŒçŽ°çŠ¶ï¼Œä½†æ˜¯å¤§éƒ¨åˆ†æŠ•èµ„人还是有ç€å¼ºçƒˆçš„海外投资æ„愿。